福岡アイランドシティ起点のサプライチェーン構築に最適拠点

話題福岡エリアの倉庫の空床率は、2019年以降0.0％で推移し、常に需要が供給を上回る状況が続いてきた。人口流入やEC（電子商取引）など新規需要の増加に対応する大型物流施設のニーズは高かったが、福岡都心部に開発用地はなく、現在は内陸部から拡大する形での新規施設開発が活発化しているという状況である。

それだけに、福岡市の新しいシンボルともなる街で24年2月の竣工を目指す、東京建物他3社の（仮称）T-LOGI福岡アイランドシティによせられる期待は大きい。

▲（仮称）T-LOGI福岡アイランドシティ外観イメージ

福岡アイランドシティ。その立地こそが最高のセールスポイント

港湾の機能と暮らしの空間を合わせ持つ人工島を、博多湾内に埋め立て整備する事業としてスタートした福岡アイランドシティは、94年の着工から29年を経て、昨年島内の分譲地区がすべて完売となったことでも話題を集めた注目のエリア。生活・商業・産業すべての機能を計画的に配置し、住宅エリアや小学校、商業施設や宿泊施設などが集まった「まちづくりエリア」には、すでに1万人以上が居住、港湾施設の後背地に物流施設を集積した「みなとづくりエリア」の開発も進み、T-LOGIもこの注目エリアで24年2月の竣工を目指す。

ロジスティクス事業部・事業グループの野本瑠衣菜氏は、「現在、アイランドシティ内のマルチテナント型新築物件で、入居募集しているのは私たちの施設のみ。さらに、アイランドシティだけではなく、博多港湾エリア全体の大型施設で見ても、約4年ぶりとなる大型物流施設でのテナント募集となります。圧倒的な立地とスペックは、間違いなく現時点で他にないものと自負しています」と語る。

▲ロジスティクス事業部・事業グループの野本瑠衣菜氏

アイランドシティは、九州の玄関口に位置し、福岡市を中心に周辺17都市で構成される福岡都市圏の中心地として、巨大商圏の配送ニーズ、さらには九州全域の拠点となる。「人口増加数、増加率ともに政令指定都市の中で1位となっている福岡市を中心に、今後10年での都市圏人口は265万人とも予想されています。さらには2024年問題への対応においても、アイランドシティは新たなサプライチェーン（SC）の構築が可能になる立地です」（野本氏）

新しく道路インフラが整備された島内から都心消費圏に高速道路で直結、物件敷地から福岡高速6号アイランドシティ線「アイランドシティ」入口まで約1.4キロメートル、さらに九州自動車道「福岡」インターチェンジ（IC）まで車で約13分と、九州全域への起点となる。博多港・国際コンテナターミナルに隣接し、さらに博多駅まで車で約15分、福岡空港まで車で約18分、貨物鉄道拠点福岡貨物ターミナル駅まで約13分と、まさに陸海空の中心とも言える希少な好立地である。

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また、日本と世界をつなぐ国際コンテナターミナルを中心としたアイランドシティは、アジアの玄関口でもある。博多港からのコンテナ航路ネットワークは、世界12か国、46港、37航路、月間192便（22年9月時点）を有して九州全域における外貿コンテナ貨物の50％以上を担う国際物流拠点であり、この施設もそれら海外からの貨物、海外への貨物のバックヤードを管理する機能を担う。

「国際貨物の集積するアイランドシティコンテナターミナルの見学も組み込んだ竣工前現地見学イベントを開催したところ、130名の定員がたちまち満員になる盛況でした。コンテナターミナルからの荷物発着を促進する博多港と、博多港を活用する事業者の需要を喚起したい私たちは、ともに目指すところは同じ。外貿貨物だけでなくモーダルシフトにおける内航貨物輸送の活性化も期待できるだけに、協力してPRを展開していきます」（野本氏）

高スペック立地での運用を支える仕様〜メゾネットフロア活用提案

福岡市内において圧倒的なスペックを誇る同施設だけに、竣工前からすでに問い合わせ、成約済みとなる区画も増えている。3万9300平方メートル以上の広大な敷地面積に6層構造で建設され、1階から5階の各バースに直接接車できるダブルランプウェイを備える。すでに、1階から3階、さらに4階の大部分が成約済み、または成約に向けて具体化しつつあるなど、平屋階層部分の入居が先行しているが、野本氏は、施設の最上層2階分の空間活用を推す。「5階と6階はメゾネットタイプとして、通過型と保管型を兼ね備えた運用などがイメージできるかと思います。また、コンテナターミナル後背地施設ならではの活用も意識した仕様となっています」

メゾネット型ではあるが、5階バースには40フィートコンテナ車が合計36台接車可能なキャパシティーに、ドックレベラー7基を装備。5階から6階への搬送には荷物用エレベーター4基と垂直搬送機4基を備えて十分な機動性も確保する。「5・6階全フロア利用で3万6700平方メートル、最大4区画に区分すれば最小区画としては8500平方メートルで運用できます。また、5・6階は1～4階に比べ防火壁が少なく、より効率的なフロア構成も可能、さらに6階は倉庫空間もトラックバース分が5階より拡張されており、保管空間を最大限に活用できるのもメゾネット型ならではのメリットです」（野本氏）と、アイランドシティ起点ならではのポテンシャルあふれる物流拠点としての利用に期待する。

福岡の人々とともに成長する、新しい街の物流拠点

アイランドシティを擁する福岡市東区は、福岡市の「運輸業・郵便業事業者数」「一般貨物自動車運送業従事者数」、さらに「倉庫業従事者数」においても最大の労働人口を抱える。新しいまちづくりが進むエリアへの関心の高さもあり、雇用人材確保における優位性も高い。「本施設付近までバス路線が延長し停留所が増設される等、島内の交通インフラも整備され、天神や博多駅からのバス移動の利便性も向上しております。また、AI（人工知能）オンデマンドバス「のるーと」という、バスとタクシーの中間のような交通システムも運用されており、最先端の街にふさわしい移動手段があるのも、アイランドシティならではと言えます」（野本氏）

施設内における働く人々への配慮も怠らない。「機能性の高い共有アメニティを各階の中心、センターコアに集中配置しており、倉庫内のどこからでも安全で、アクセスしやすい構成としました」（野本氏）。共用部のエレベーターは8基を備えて移動ストレスを軽減。2階を除く全フロアに共有ラウンジ（休憩スペース）をまんべんなく配置し、少ない移動時間で快適な休憩時間を提供する。2階センターコアには24時間・365日常駐の防災センターを備え、非常用発電機の設置など防災面でも就労者に安心を与える。

　
▲共用通路（左）と休憩室（右）の完成イメージ

環境設備も最先端仕様を備える。屋上に太陽光パネルを全面に設置して、発電した自然由来のエネルギーは専有部内・共用部内で自家消費する。LED照明や各種省エネ設備の採用等でエネルギー消費量ゼロの施設としてのZEB認証、建物の環境品質と環境負荷の両面から建物の性能を評価するCASBEEにおいても最高Sランクの取得を予定する。「物流改革における意識変革では、環境問題への取り組みも改めて見直されているようです。特に、外国との玄関口ともなるこの施設では、グローバル基準での環境対策をスタンダードとして提供することで、荷主様、テナント様の環境対策への取り組みをサポートしたいと考えています」（野本氏）

これだけの希少地最新施設に「足りないもの」があってはならない

造成当初は「お荷物」とまで評されたというアイランドシティだが、今ではすっかり最先端の「住みたいまち」に変貌した。島内の15歳以下の子どもの割合が30％以上という数字が、現地の活気を表し、将来的な島内人口1万8000人、島内就業人口7800人を想定している。ここまでの巻き返しに成功したのは行政の働きも大きく、市による積極的な企業誘致など計画的な都市計画と地域経済の活性化が奏功したと言えよう。

T-LOGI施設入居企業にも、「福岡県企業立地促進交付金制度」「福岡市企業立地交付金制度」の対象として一定の条件のもと交付金を利用できる制度が用意されている。「県と市、ダブルで補助金制度を用意していることも、入居の重要な検討材料になるかと思います。特に市の交付金は、賃貸料と雇用の両方での補助制度となりますので、ぜひ詳細を検討してみてください」（野本氏）

全フロアとも2.5トンフォークが走行可能で、効率的な大量搬送、大型重量物の運搬も実現。また、バース内の車庫登録が可能であり、施設内でトラック駐車場としての運用ができることなど、とにかくセールスポイントは多岐にわたる。福岡アイランドシティという希少な物流要衝地の新規開発に際して、あらゆる要素を高いレベルですべて注ぎ込んだ、それこそが（仮称）T-LOGI福岡アイランドシティのコンセプトとも言える。

これだけの立地に、これだけの仕様である。入居企業の事業の「力」になるためには「足りないもの」があってはいけない、そんな気概で作り上げ、福岡・九州の経済活性化を力強く後押しする施設が、（仮称）T-LOGI福岡アイランドシティなのである。