代替不可能な高機能拠点、Landport柏II

2026年7月3日 (金)

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拠点・施設首都圏全域を配送ターゲットとし、東北エリアへの玄関口としても機能する常磐道周辺は、物流の最適地として評価が高い。既存の施設に加えて新規供給が続き、物流施設市場の競争も激しい。各施設がほかとの差別化や優位性を訴える中、「Landport柏II」（千葉県柏市）は傑出したスペックで他を圧倒する。

野村不動産インフラ・インダストリー事業本部営業部営業二課課長代理の片倉壮氏は、「柏IIは、その商品性を第一に評価していただく施設。提案できる限りの高機能なスペックを導入し、抜本的な物流再編に応えるだけのキャパシティを備えた」と話す。

▲「Landport柏II」

大手荷主の再編を受け止める高機能

施設選定において、すべての施設が同じ土俵で比べられるわけではない。賃料、立地、面積効率を重視する企業もあれば、サプライチェーン、物流機能そのものを抜本的に組み替えるため、自動化、省人化、BCP、電力、空調まで含めた高機能施設への転換を目指す企業もある。とりわけ、全国規模で拠点を集約する大手荷主や、止められない貨物を扱う企業にとって、施設スペックは単なる付加価値ではなく、事業継続と物流改革の前提条件になる。

Landport柏IIは、まさにそうしたハイエンドな物流拠点ニーズを受け止める施設である。常磐自動車道・柏インターチェンジ（IC）至近という立地に、各階接車のダブルランプウェイ、免震構造、72時間対応の非常用発電機、特別高圧受電による自動化対応力を組み合わせた。7月の竣工を前にすでに多くの引き合いがあり、1階では成約区画も出ている状況で、「コストとの兼ね合いなどを重視した相談というより、施設のスペックを評価し、複数フロアをまとめた再編など、全体では『竣工までだが、既に一棟分』に相当する引き合いがある」という。

中心となるのは、電子機器、半導体関連、日用雑貨、アパレルなど、一定規模以上の物流量を持つ大口荷主だ。単に保管床を探しているのではなく、マテハン導入や庫内空調、省人化を前提に、物流拠点そのものを再構築しようとする企業、物流起点でさらなる成長を目指す企業の関心が高い。

▲片倉壮氏

「どうしても案件は大型化しやすい。ワンフロア以上、場合によっては複数フロアで使い、平屋使いのようにソーターなどを入れて、省人化していきたいというニーズが多い」（片倉氏）

柏IIが想定するのは、まさにそうした物流再編である。複数拠点を集約する。自動化設備を導入する。人手に依存していた作業を省人化する。災害時にも出荷を止めない。こうした課題に本気で向き合う企業ほど、施設に求める条件は高くなる。賃料だけで比較するのではなく、施設が物流改革の器になり得るかどうかが問われる。片倉氏も「地場の物流会社が、とりあえず床が欲しいから借りるという場合は、ほかの選択肢もあるだろう。柏IIに集まるのは、明確にスペックを評価して、ここでしか実現できない運用を目指す企業」と語る。

柏IC至近に重ねた旗艦施設の仕様

▲Landport柏II 立地図（クリックで拡大、出所：野村不動産）

施設は常磐道・柏ICから1.4キロに位置する。都心まで30キロ圏内にあり、常磐道経由で東京都心方面へアクセスしやすいだけでなく、国道16号を利用して千葉、埼玉、北関東方面にも展開できる。都心配送と広域配送を組み合わせやすいことが、柏IC周辺の物流立地としての強みである。柏IIは、その物流適地としての特性にハイスペックな建物性能を重ねた施設といえる。

常磐道沿線では、野村不動産のLandportブランドの施設の竣工が相次ぐ。その中でも高機能・高品質に特化した柏IIは明らかにターゲットが異なる。「Landportだけではなく、他社の近隣施設でもこれだけのスペックを備えた最新施設はもう出てこないのではないか。私たちの旗艦であるだけではなく柏エリアを代表するフラッグシップとなり得る施設」と説明する。

その気概は、建物仕様に明確に表れている。柏IIはRCS造・6階建て、ダブルランプ型の大型マルチテナント型物流施設である。延床面積は11万771平方メートル。1階には10トン車を想定した46台のトラックバースを配置し、2階から6階にも各20台のバースを設けた。ダブルランプウェイによって各階にトラックが直接接車でき、上下階を含めた機動的な入出庫が可能になる。

1階には両面バースを備えた。TC（通過型センター）としての適性が高く、大量の入荷、仕分け、出荷を短時間で処理するオペレーションや、路線会社のように多方面へ荷物を流す運用にも対応しやすい。

一方、2階から6階は奥行きのある倉庫空間を生かし、DC（在庫型センター）や広域集約拠点としての利用を想定する。1階は梁下有効高6.5メートル、2階から6階は同5.5メートルを確保。荷物用エレベーターは南北に各1台、各階2台を備える。垂直搬送機用の将来対応スペースも用意し、保管、流通加工、TC、DCを組み合わせた複合的な物流運用にも対応できる。

止めない物流を支えるBCPと電力

柏IIの最大の特長の一つが、BCP機能である。地震リスクに備えて免震構造を採用し、停電発生時から72時間運転可能な非常用発電機を備える。共用部には防災備蓄倉庫も設ける。自然災害や停電がサプライチェーンに与える影響は、もはや一時的なリスクではない。止められない貨物を扱う企業、全国の出荷を一拠点に集約する企業、納品先への供給責任を負う企業にとって、物流施設のBCP性能は事業責任そのものに直結する。

耐震よりも安全性を高めた免震施設は建設費用も高額であり、当然賃料にも反映される。しかし、片倉氏によれば、免震や非常用発電を「必須条件」とする企業は少なくないという。施設の安全性や継続性を重視する大手荷主にとって、BCPは保険的な設備ではなく、拠点選定の必須要件になりつつある。柏IIは、そうした要求水準に対して、物流施設側から明確な回答を用意した施設といえる。

特別高圧受電への対応も、柏IIを語るうえで欠かせない。物流施設では今後、自動倉庫、ソーターや自動搬送機、庫内空調、冷凍冷蔵設備など、電力を必要とする設備の導入がさらに広がる。特に、自動化を進める企業にとって、マテハン設備を十分に稼働させられる電力容量とそれを可能とする床面積は、物流改革の成否を左右する。柏IIは、こうした大規模な自動化・省人化投資を受け止めるための電力インフラを備えている。

▲BCP対策、エネルギー対策でもハイスペックなLandport柏II（クリックで拡大、出所：野村不動産）

「スペックの面、特別高圧、非常用発電というところを評価した引き合いがほぼ全て。コストというより、次代の拠点運用を見据えて、各拠点からの集約や新設での移転が想定されている」（片倉氏）

自動化・省人化への対応では、野村不動産が展開する「Techrum」（テクラム）との連携を提案できることもLandportの強みになる。テクラムは、物流施設内でマテハン機器やシステムを「みつける」「ためせる」「つながる」場として、荷主や物流会社の自動化検討を支援する取り組みである。柏IIでは、テクラムと連携し、レイアウト、電力容量、導入設備の検証を進める提案も想定されている。単に施設を貸すのではなく、施設を前提に自動化の要件定義まで接続する。この点も、柏IIを高機能施設として打ち出すうえで大きな意味を持つ。

▲エリアの労働者人口に加え、TX沿線の人材も確保する（クリックで拡大、出所：野村不動産）

雇用環境も、ハイスペック施設にふさわしい運営条件の一部である。物流自動化が進んでも、庫内作業、管理、流通加工、ドライバー対応など、人が担う業務は残る。柏IIの半径3キロ圏内の労働人口は6.1万人。つくばエクスプレス（TX）「柏の葉キャンパス」駅からテナント共用シャトルバスの運行を想定しているほか、シェアサイクルポートを5基整備し、TX沿線からの快適な通勤環境を整える。柏の葉キャンパス駅に加え、東武アーバンパークラインの運河駅、江戸川台駅からも自転車で10分程度でアクセスできる導線をつくる。柏IIは、設備投資を受け止めるハードだけでなく、働く人を集めやすく、長続きしやすい環境づくりにも配慮している。

施設内には、1階と6階にカフェテリアを設ける。ドライバートイレ、トラック待機場、乗用車駐車場、自転車置場も整備する。物流施設の価値は、荷物の処理能力だけでは測れない。施設で働く人、出入りするドライバー、荷主や3PLの現場管理者が、日々安定して業務を続けられる環境があってこそ、高機能な物流拠点は機能する。

環境面では、省エネ性能評価BELSで最高評価を取得した。柏IIは、BCP、電力、自動化、雇用、環境を総合的に整えることで、テナント企業の事業継続と成長を支える施設として設計された。

物流不動産市場の選別が進む中で、柏IIはコストだけにフォーカスした物件とは一線を画す。しかし、物流網を大きく組み替えたい企業、自動化や省人化を前提に拠点を設計したい企業、災害時にも止められない物流を担う企業にとって、柏IIの高機能はコストではなく投資になる。柏IIでなくては実現できない物流が価値を生む。

常磐道と国道16号が交わる柏IC周辺で、物流施設に求められる役割は次の段階に進んでいる。近さや広さはもちろん、止まらないこと、動かし続けられること、将来の自動化に耐えられること。攻めの物流改革を受け止められる。Landport柏IIは、物流高度化に本気で向き合う企業に向けて、常磐道沿線から次の拠点戦略を提示する。