常磐道沿線拠点だから実現する、物流再編の現実解

拠点・施設首都圏の物流不動産市場で、拠点再編の動きが次の局面に入っている。EC（電子商取引）需要の拡大や多頻度小口配送への対応に加え、2024年問題以降は、配送効率、労働力確保、BCP（事業継続計画）、自動化対応まで含めた総合的な拠点選定が求められるようになった。

本誌ではこれまで、茨城県つくばエリアや、神奈川県相模原市、埼玉県久喜・白岡エリアなど、首都圏外縁部で存在感を高める物流適地を取り上げてきた。いずれも、都心との距離、広域道路網、労働力、賃料水準、地域産業との関係が複合的に評価されるエリアである。

その流れの中で、改めて注目したいのが常磐自動車道沿線だ。茨城県南部から千葉県柏・野田、さらに埼玉県東部へと連なるこの一帯は、都心配送と北関東・東北方面への広域配送を両立しやすく、国道16号や圏央道との接続によって、首都圏物流の再設計を受け止める位置にある。

単なる「安い移転先」ではない。常磐道沿線は、既存拠点の賃料上昇、契約更新、荷主の配送網見直し、物流会社の新規案件受託、自動化・省人化投資といった複数の課題に対し、現実的な選択肢を提示するエリアになりつつある。

拠点再編が加速する社会背景

足元で、首都圏の物流施設をめぐる検討を後押ししているのが、既存契約の更新局面である。賃貸物流施設では5年契約が一般的であり、2022年前後に入居したテナントは、27年の満期を見据えて再契約交渉に入る時期を迎えている。埼玉県の供給ピークが22年、千葉県が23年だったのを考えると、まさに27年が再契約交渉の大きな山場となる。

消費者物価指数（CPI）上昇などを背景に、賃料改定を求める動きも出やすくなると見られる。22年から25年にかけて消費者物価指数（総合）は9％上昇しており、再契約時に現行賃料から1割前後、場合によってはそれ以上の上昇提示を受けるケースも想定される。

一方で、首都圏全体の平均募集賃料は坪あたり5000円前後、新築物件では5700円台まで上がる。これに対し、埼玉県、千葉県の平均募集賃料は4400-4500円前後、茨城県は3600円台、新築でも4100円台にとどまる。常磐道沿線の茨城県南エリアが、千葉・埼玉からの移転先や新規拠点候補として浮上する理由はここにある。

もっとも、賃料差だけで拠点を移す時代ではない。物流会社や荷主は、配送距離、既存拠点との関係、人材採用、庫内作業のしやすさ、将来の拡張性まで含めて比較している。常磐道沿線の強みは、コストを抑えながらも、首都圏配送から北関東方面への広域配送までを組み直せる点にある。

特にアパレルやEC関連では、庫内作業に一定の人員を必要としながら、宅配中心の配送網によって距離コストの影響を比較的吸収しやすい。すでに茨城県南部には、アパレル、EC、消費財関連の物流需要が集まりつつあり、こうした業種にとって常磐道沿線は、賃料、人材、配送のバランスを取りやすい候補地となっている。

（イデアロジー提供データより編集部作成）

柏・野田・つくばみらい、それぞれの役割

常磐道沿線と一口に言っても、エリアごとの性格は異なる。

柏・野田周辺は、都心まで30キロ圏前後に位置し、常磐道・柏インターチェンジ（IC）と国道16号を起点に、東京方面、千葉・埼玉方面、北関東方面を結びやすい。柏は常磐道、国道16号、圏央道、北千葉道路を視野に入れた「道の結び目」として、広域配送、ラストワンマイル、高付加価値物流を使い分ける市場へと成熟しつつある。

柏IC周辺施設へのアクセスも予想されるつくばエクスプレス（TX）「柏の葉キャンパス駅」周辺では、大学や研究機関、医療・バイオ関連産業の集積も進む。物流需要は単に量が増えるだけではなく、温度管理、セキュリティ、トレーサビリティなどを求める質的な高度化も伴う。常磐道沿線の中でも、柏は消費地近接と広域配送、高付加価値物流を重ね合わせるエリアとして存在感を強めている。

▲ファミリー層や若者が集うTX・柏の葉キャンパス駅は、柏、野田施設へ通う起点

データ上でも、柏市は30物件、建物面積にして44万4896平方メートルの賃貸物流施設のキャパシティを持ち、空室率は8.7％と比較的低い。募集賃料も坪あたり4000円台前半で、都心近接性を考えれば、依然として競争力を持つエリアだ。

▲水運の街・野田を象徴する利根運河

一方、野田市は20物件、32万9463平方メートルの施設容量を持ち、平均募集賃料も柏市内物件よりやや低価格に設定されているようだ。現状の空室率は高めだが、その分、規模や用途に応じた選択余地がある。柏ICに近接しながら、柏市内よりもコストを抑えやすく、既存拠点との関係を保ちながら新たな機能を加える選択肢になりやすい。

野田には、物流と産業が結びついてきた歴史もある。古くから醤油醸造業を中心に発展し、利根川、江戸川、利根運河に囲まれた水運の利便性を生かして、原料の調達と江戸方面への出荷を支えてきた。現在の物流施設開発は高速道路と幹線道路を前提とするが、野田が「ものをつくり、運ぶ」地域として発展してきた背景は、近代以前からの産業と物流の結びつきに根差している。醤油産業に代表される製造業の蓄積と、首都圏北東部を結ぶ交通利便性が重なり、野田は常磐道沿線の中でも実務的な物流拠点としての性格を強めている。

▲Landportつくばみらい

茨城県側のつくば・つくばみらい周辺は、常磐道と圏央道を使った広域配送に加え、TX沿線の人口増加、工業団地整備、製造業集積を背景に、物流需要の受け皿として成長が期待できる。

背景には、茨城県そのものの産業基盤の厚さもある。同県は工業出荷額で全国上位に位置し、物流施設の供給面積でも全国有数の規模を持つ。特に県南エリアでは、つくば市、つくばみらい市、守谷市を中心に常磐道沿線へ供給が集まり、TX沿線の人口増加が雇用面の評価を押し上げてきた。つくば市は20年から23年の人口増加率で全国1位、つくばみらい市も上位に入り、物流施設にとって「人を集めやすい郊外」という強みを備える。柏、野田の施設でもシャトルバス運行によるTX沿線からの人材確保などを打ち出している。

このように見ると、常磐道沿線は、都心近接の柏・野田、広域配送と雇用面で伸びるつくば・つくばみらい、さらに埼玉東部への接続まで含めた帯状の物流エリアとして捉えるべきだ。単独の市区町村ではなく、既存拠点との位置関係や配送網全体の中で、どの機能をどこに置くかを考えるエリアである。

高機能化と柔軟性が施設選定の分岐点に

供給が増えれば、当然ながら施設間の競争も激しくなる。常磐道沿線でも、単に「新しい」「広い」だけでは選ばれにくくなっている。これからの施設選定では、BCP、自動化対応、雇用導線、区画の柔軟性、配送オペレーションとの相性が、より具体的に問われる。

この変化を映す施設供給の一つが、野村不動産のLandportシリーズである。茨城県つくばみらい市の「Landportつくばみらい」は、TX沿線の雇用確保力と常磐道・圏央道へのアクセスを生かし、県南エリアでの新たな物流拠点需要に応える施設として位置付けられる。

▲Landport柏II。奥には柏Iが並ぶ

柏エリアでは、満床稼働した「Landport柏I」に続き、「Landport柏II」が竣工する。柏IIは免震構造、非常用発電、特別高圧受電など、BCPや自動化投資を重視する大手荷主のニーズに対応する高機能施設だ。柏という立地の強みを前提に、より高度な物流運用を支える施設として設計されている。

一方、「Landport野田」は、細かい区画分割により、小さく始めて段階的に広げられる柔軟性を前面に出す。新規案件の受託、既存拠点の補完、アパレルやEC関連の波動対応など、物流会社や3PLが実際の案件に合わせて使い方を組み立てやすい施設である。

▲Landport野田

同じ常磐道沿線の近接エリアでも、つくばみらいは雇用と広域性、柏IIは高機能とBCP、野田は柔軟性と実装力というように、施設ごとの役割は異なる。エリア特性とテナントニーズを見極め、適材適所で施設の性格を分けていくことが、今後の物流不動産開発ではより重要になる。

物流施設の価値は、もはや坪単価や延床面積だけでは測れない。荷主にとっては、配送網の再設計を進められるか。物流会社にとっては、新規案件を受け止め、将来の拡張まで描けるか。現場にとっては、人が集まり、働き続けられる環境があるか。常磐道沿線の施設競争は、こうした実務的な条件をどこまで備えられるかの競争でもある。

常磐道沿線は、経営課題として考える「次の拠点」の受け皿へ

▲柏IC近辺から常磐道を見下ろす

高速道路の通行車両数を見ると、物流車両は全体として増加傾向にあり、特に大型車両ほど増加率が高い。圏央道の利用拡大も進んでおり、首都圏外縁部を使った広域物流の重要性はさらに増している。

この変化は、物流拠点の立地選定にも直結する。都心に近いだけではなく、圏央道や国道16号と組み合わせ、複数方面へ効率的に出られること。既存拠点の賃料上昇に対応しながら、現場運用を大きく崩さずに再編できること。労働力を確保し、自動化・省人化投資にも耐えられること。常磐道沿線が評価されるのは、こうした条件を同時に満たしやすいからだ。

荷主が自社拠点再構築の目的をどこに置くのか。物流事業者はどのような運用設計で、その目的達成に貢献できるのか。CLO（物流統括管理者）の選任義務化を契機に、拠点選定は単なる賃料や面積の比較ではなく、物流課題を経営課題として解くための判断に変わりつつある。

配送効率を高めたいのか、労働力確保を優先するのか。BCPや自動化投資を見据えるのか、新規案件に合わせて柔軟に立ち上げるのか。求める答えによって、選ぶべき施設もエリアも変わる。だからこそ、常磐道沿線のように、近接するエリアの中で複数の性格を持つ拠点を比較できることは、荷主と物流事業者双方にとって大きな意味を持つ。

物流不動産市場では供給が広がり、施設ごとの機能差や運用適性がより明確になっている。重要なのは、単に空いている床を探すことではない。自社の物流課題に対して、どの立地、どの施設、どの運用が最も現実的な解になるのかを見極めることだ。物流不動産市場は、量の拡大から、用途に合った施設を選ぶ段階へ移っている。

常磐道沿線は、首都圏の外縁に位置する単なる代替地ではない。賃料、配送、人材、BCP、自動化、拡張性を見比べながら、物流網を現実的に組み替えるための選択肢である。とことんまでハイスペックを追求した最新施設による大規模な物流再編も、スモールスタートで取り組む柔軟な運用も、あるいは多様な要素にバランスよく対応できることを重視した施設選びも、常磐道沿線では少しエリアを跨ぐだけで、複数の使い方を描ける。

物流再編は、計画だけでは進まない。実際に荷物を動かし、人を集め、設備を入れ、日々の運用を回せる場所が必要になる。常磐道沿線は、その受け皿として、首都圏物流の次の現実解になりつつある。

攻守両立の拠点、Landportつくばみらい

柔軟性に富む物流再編拠点、Landport野田

代替不可能な高機能拠点、Landport柏II