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都心・広域物流最適、「MFLP稲沢」6/1竣工

輸出産業活発化、中部圏で高まる物流施設需要

2017年6月1日 (木)


空白

■輸出産業活発化、中部圏で高まる物流施設需要

話題名古屋を中心とした中部圏で製造業が活発化し、日本全体の輸出を押し上げる動きが鮮明となる中、物流施設需要がこれまでにない水準で高まっている。もちろん、どれだけ需要が高まっても供給がなければ市場は活性化しない。これまでの中部圏がこれに相当していたが、風向きが変わってきた。

3大都市圏の中でも東京・大阪と比べて大規模な物流施設の整備が遅れがちだったこの地域では、供給の少なさから16年末時点の空室率が「0.0%」(CBRE調べ)、16年末時点にようやく2.6%へと上昇したが、「空室を抱える物件はわずか1棟で需給はタイト」(同)な状況だった。18年末までに15万坪の供給が見込まれるものの「まだまだ足りない」(大手不動産会社)状況だという。

-INDEX-

日本経済けん引する中部経済圏の製造業

中部圏の物流施設立地動向

小牧、名古屋南部の利点併せ持つ最新拠点、6月オープン

広域・都心配送と通勤利便の三拍子揃う 最小2300坪から

開発担当者インタビュー

-施設概要- 随所に施された工夫で円滑な物流業務支援

6/28・29開催決定、内覧会兼暑さ対策・ロボット製品展示会

■日本経済けん引する中部経済圏の製造業

内閣府がこのほど発表した2017年1-3月の実質国内総生産(GDP)は、年率換算で2.2%(速報値)を記録し、国内外、特にウォールストリート・ジャーナルなどの米国のメディアは一斉に「アベノミクスの成果」だと報じた。5四半期連続のプラスは実に11年ぶりのことだ。

▲出所:貿易統計(財務省2017年4月分)

特に輸出の伸びがこうした好調さをリードしている。財務省がまとめた4月の貿易統計によると、対前年比で縮小が続いていた輸出は2016年下半期以降、徐々に上向き、12月に5.4%増の6兆6789億円とプラスに転じると、直近の発表である17年4月まで5か月連続でプラス(前年同月比)をキープしている。

では、生産拠点の国内回帰が本格化しているのか。経済産業省がまとめた16年の工場立地動向調査結果では、製造業の工場立地は昨年1年間で件数が4.9%減、面積が0.1%増と、全国的に見れば大きな変化はみられない。しかし、業種や地域のレイヤーをめくると、輸出拡大につながる要因が見えてくる。例えば同じ期間の都道府県別立地件数は、1位静岡県(74件)、2位愛知県(66件)、3位群馬県(56件)と続き、上位2件はそれぞれ前年比34.5%増、26.9%増と伸び率も高い。ブロック別でも「東海」が212件(23.3%増)でトップ、前年1位だった「関東内陸」は17.3%減の177件となり、中部、とりわけ東海エリアへの工場集積が群を抜いている。

▲▼出所:工業立地動向調査(経済産業省)

まとめると「目下、GDPが年率換算で2.2%成長を記録し、その背景には半導体製造装置をはじめとした輸出拡大があるが、全国的に生産拠点が増加しているわけでなく中部圏、中でも東海エリアへの工場集積が目立つ」というのが現在の日本の状況だ。この地域で「物流需要が高まって当然の地域事情」が生じているのである。

中部で物流(施設)需要が高いのというのは今に始まった話ではない。しかし、単に供給が少なく需要を満たせなかったこれまでの状況と、現在進行形で加速する工場集積を下支えするという本格的な需要とでは、その中身が異なる。再び躍進をはじめた製造業向けの物流と、域内総生産22.5兆円の経済圏で暮らす554万人(都市圏人口)向けの消費物流がともに拡大しているのだから、物流施設の立地を待望する企業が増えるのは当然だといえる。

■中部圏の物流施設立地動向

供給サイドの状況はどうか。中部圏の大規模物流施設の分布は、時間と地域という2つの軸から見ると理解しやすい。

竣工年の順に大規模賃貸物流施設を並べると、「07年から09年」と「17年以降」というように、リーマンショック前後にかなりはっきりとした形で供給の偏りが見てとれる。リーマンショック前の供給量の少なさ、17年の供給がこれまでにない規模で行われようとしていることの2つは、中部圏の物流施設市場の特徴を表している。ただし、既存施設は基本的に空室率が著しく低く、実際に選択できるのは17年に入ってから供給されつつある施設に限られる点には注意が必要だ。

すでに述べたように、中部圏の大規模物流施設に求められる役割は、名古屋都心部への配送機能と製造業をバックアップするための広域物流機能の2つだが、小牧、名古屋南部の先行開発エリアは、どちらかというと「いずれかに寄った機能」を特徴としている。

その点、前段で紹介したMFLP稲沢は広域物流への適応性で小牧周辺エリアと同じレベルを持ちながら、名古屋都心部への配送機能としても名古屋南部・港湾近接エリアと同等の利便性を併せ持つ。中部圏で物流施設を検討する企業であれば、必ず検討する物件にリストアップされるのは間違いない。

■小牧、名古屋南部の利点併せ持つ最新拠点、6月オープン

物流施設の集積地域としては、新東名・名神などの高速道路インフラを活用した広域物流拠点に適する立地として当初から開発が進められてきた「小牧周辺エリア」、国際物流と名古屋市内への配送拠点需要に対応する「名古屋南部の港湾近接エリア」が知られている。

首都圏や関西圏に比べ、依然として選択肢は少なく「掘り出し物」もそれほど期待できない状況だが、例外的にそういう期待に応えられる賃貸物流施設が6月にオープンする。それが「三井不動産ロジスティクスパーク(MFLP)稲沢」だ。

▲ 奥田駅ホームから東へMFLP稲沢を望む

先行2エリアに加え、「名古屋都心部配送」と「首都圏や関西へ接続しやすい広域輸送」の利点を併せ持つ新たな選択肢として、注目度が高まっている。

■広域・都心配送と通勤利便の三拍子揃う 最小2300坪から

MFLP稲沢の立地特性を見ていく。まず中部地方全域や関西、関東方面への接続は、北へ5キロの距離にある名神高速道路「一宮インターチェンジ(IC)」が便利だ。

1時間圏内に岐阜、中部国際空港(セントレア)、名古屋港、米原IC、亀山ジャンクション(JCT)、豊田JCT、土岐JCT、美濃関JCT、2時間圏内に京都、浜松を捉え、3時間以内に大阪都心部、4時間以内には東京都心部へ到達する。名古屋中心部へは10キロ、30分以内と近く、一宮JCT、小牧JCT、小牧空港も30分圏内に届く距離にある。

配送面は小牧エリアと同等以上の立地だといえるが、特筆すべきは最寄り駅である名鉄「奥田」駅との距離だろう。名古屋方面から名鉄本線を利用して同駅に降りると、改札口を出るまでもなく、駅ホームから東側の真正面にMFLP稲沢の全容を捉えることができる。改札口から同施設のエントランスまでは時間にして5分の短さで、これほど駅に近い物流施設は全国的にも珍しく、雇用の確保しやすさに直結する。

名鉄奥田駅からMFLP稲沢までは直線道路を5分ほど歩くと到着する。道路の左右は開発調整区域のため田畑が広がっているが、周辺5キロ圏内の人口は21万人超、稲沢市を中心とする周辺7市は33万世帯、人口84万人と雇用を確保しやすい。愛知県では名古屋、豊橋、岡崎、一宮、春日井、豊田の6市が事業所税の課税対象となっているが、稲沢市が非課税となってい点も評価できる。

■開発担当者インタビュー(三井不動産中部支店冨田辰夫氏)

――中部圏では2017年に、これまでに比べると大量の物流施設が供給される見通しだが、需要とのバランスをどうみているか。

冨田辰夫氏(三井不動産中部支店事業グループ統括):ここ1、2年、大量供給が見込まれているとはいえ、それまで供給のなかった時期がかなり長く、汎用性のある物流施設へのニーズが溜まっている。MFLP稲沢ではすでに多くの引き合いが寄せられている。MFLP小牧は竣工と同時に満床稼働となったが、そういう意味で中部圏全体でみても十分に需要を吸収できるだろう。

――事前に「駅から徒歩で行ける」と聞いていたが、奥田駅のホームから東に向かって真正面に建物の全体を捉えることができた。見えるというより、見ないのが難しいレベルで、道程も迷いようのない道だった。

冨田氏:最寄りの奥田駅は名古屋と岐阜をつなぐ名鉄本線にある。名鉄名古屋駅から奥田駅までは、名古屋から離れるにつれて長閑な風景に変わっていくが、住宅地が切れ目なく続いており、沿線からの通勤利便性はかなり高い。

――MFLP稲沢と一宮インターチェンジ(IC)や名古屋高速の春日IC、清須ジャンクション(JCT)をそれぞれ結ぶ道路について、大型車の通行ルートは。

冨田氏:MFLP稲沢と主要ICの間にはJR東海道本線が通っているが、踏切を渡ることなく到達できる最短ルートが確保されている。主要ICとつながるこれらのルートは比較的渋滞も少なく、同等の立地特性を持つ小牧エリアよりも優れているといえる。前面道路の幅も十分な広さがある。

――施設周辺は田畑が広がっている。

冨田氏:MFLP稲沢が建つ敷地の用途地域は準工業地域となっているが、周辺は市街化調整区域が多く、今後も周辺にほかの施設が集積してきて混雑するということは考えにくい。

――周囲にすべてが田畑というわけではなく、東側(奥田駅と反対方向)にはショッピングセンターやレストランもあった。

冨田氏:すぐ近くにスーパーマーケットがあり、食材や日用品は一通り揃う。これらの施設で昼食や仕事終わりの食材を購入できるという環境があるというのは、従業員の満足度向上につながるだろう。これらに加え、施設内にも売店を設け、弁当などを購入できるようにする。

――特に小牧エリアと比較検討したい企業に適した立地だ。

冨田氏:物流の要衝となるエリアでは、一般的に早朝などに出口渋滞が発生するケースも少なくないが、MFLP稲沢は名古屋市の中心部に近いにもかかわらず、そういう心配が少ない。また、周囲に物流拠点が少ないため、近隣の施設と従業員の確保で競合する心配もあまりないといえる。

小牧は東名・名神高速道路の結節点であり、関西や静岡、関東へ向かいやすいという広域物流に適した特性に加え、名古屋港や中部国際空港へのアクセスしやすさも高い評価を受けて物流施設が集積しているが、これらはそのまま稲沢にも当てはまる。立地面ではまったく遜色ない。

――MFLP稲沢の仕様とトラックの動線について教えてほしい。

構内の動線

敷地内の車両別動線

冨田氏:土地がおよそ1万坪、4階建て・延床面積2万坪、1フロア5000坪となっており、トラックの出入りは南側に集約している。1階にトラックバースがあり、また、スロープを経てワンウェイで3階中央車路のバースへ接車できる。周辺の道路事情、広域交通インフラ、都心部へのアクセス、1フロアの面積、施設の標準機能などはいずれも小牧エリアと同等以上であり、2万坪という規模も中部エリアでは上位に入る大きさ。そういう点から希少な立地・物件だといえる。

■ -施設概要- 随所に施された工夫で円滑な物流業務支援

独自サインボード配置しトラック・乗用車の移動円滑化

敷地南側にトラックの出入口、南北両面に乗用車の出入口を設けており、南側は乗用車とトラックの動線が混乱しないよう、上部にトラック用サイン、下部に乗用車用サインをわかりやすく表示した三井不動産独自の背の高い看板を立てて円滑な回遊性を確保した。

駐車場159台分確保、自動車利用多い地域事情配慮

延床面積2万862坪(6万8967平方メートル)、4階建ての施設は各階の倉庫スペースが3600~5400坪を占め、1階と3階にトラックバースと事務所を配置、1・2階、3・4階をセットで利用できる設計とした。3階部分へは中央車路へ続くスロープで到達する。

1階、3階のトラックバース(12.8メートル)は計80台分を用意、待機スペースもトレーラー5台分、10トントラック18台分、中型トラック14台分とバランスの取れた配分としている。また、移動に自動車を利用するケースの多い地域事情に配慮して乗用車用の駐車場は159台分を確保し、通勤しやすさをサポート。このほかにバイク置き場18台分、駐輪場122台分を併設する。

考え抜かれた空間設計、基本性能の高さにこだわり

各フロアの天高(梁下有効高)は5.5メートルを標準とし、4階の中央部分が最高7.1メートル、2階の6割程度が6.5メートルと多様な商品保管が可能な仕様。柱間隔は保管・作業効率を高める上で十分な11メートルと広い。トラックバースのプラットフォームは高さ1メートルで、コンテナトレーラーが接車できるバースも用意した。

各フロアは4分割に対応しており、1・2階をセットで利用する場合の最小区画は2205坪(7290平方メートル)から。4区画それぞれに垂直搬送機2基、荷物用エレベーター1基を備え、将来的には1階から4階まで貫通可能な垂直搬送機の増設スペースを設けている。

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日本経済けん引する中部経済圏の製造業

中部圏の物流施設立地動向

小牧、名古屋南部の利点併せ持つ最新拠点、6月オープン

広域・都心配送と通勤利便の三拍子揃う 最小2300坪から

開発担当者インタビュー

-施設概要- 随所に施された工夫で円滑な物流業務支援

6/28・29開催決定、内覧会兼暑さ対策・ロボット製品展示会

▽内覧会の詳細・申し込みは下記URLをクリック(三井不動産特設ウェブサイト)http://mflpinazawa.resv.jp

▽問い合わせ先
三井不動産株式会社 ロジスティクス本部
ロジスティクス営業部 営業グループ(担当:池谷氏・中村氏)
TEL:03-3246-3478

▽三井不動産の物流施設専用ウェブサイト
http://mflp.mitsuifudosan.co.jp