見逃すな、23区内からの拠点構築の貴重なチャンス

話題2023年は、首都圏における先進型物流施設の供給量が過去最高値を記録した。希少な物流適地を求めて、都心から外環、国道16号線沿い、さらに圏央道周辺へと開発の輪を広げる動きの中で、これまでの施設開発の基盤とされてきた「汎用性」も見直され、その物流施設ならではの付加価値がシビアに求められる時代ともなっている。

アライプロバンス（東京都墨田区）が開発を進める大型マルチテナント先進物流施設、アライプロバンス葛西A棟は、東京23区の希少な大型区画から物流の再編を担う都市型物流施設として、他の新規物件では不可能なサプライチェーン（SC）の構築を実現する。

▲アライプロバンス葛西A棟（右）の完成イメージ

23区内の希少な巨大空間からのSC構築が実現

▲アクセスマップ（クリックで拡大）

延床面積8万7122平方メートルの地上5階建てダブルランプウェイの大型物流施設となるアライプロバンス葛西A棟は、首都高速湾岸線・葛西インターチェンジ（IC）西行出口、葛西IC東行出口までそれぞれ4.1キロメートル、首都高速湾岸線・浦安ICまで7キロメートルと東京23区内から周辺巨大消費圏を配送エリアに収め、東京メトロ東西線「葛西駅」まで1.8キロメートルという希少な好立地である。周辺には大型ショッピングセンター（アリオ葛西）やホームセンター（島忠ホームズ）、スーパー銭湯が隣接し、生活圏と直結した都市型物流施設として、江戸川区周辺の豊富な居住人口を背景に、雇用の面でも優位性を誇る。

優れた物流施設の第一条件である立地について、23区を中心とした物流構築ができるこれだけのスケールの施設開発は、もはや「奇跡」に近いのではないだろうか。

▲大型商業施設に隣接した便利な環境（クリックで拡大）

もともとこの葛西の5万7000平方メートルに及ぶ巨大区画は、同社の前身である新井鉄工所の工場跡地であった。20年に新井鉄工所からアライプロバンスへと社名を変更し、総合不動産事業としての新しいスタートを切った同社にとって、まさにゆかりの場所から生まれ変わる、そのランドマークとも言えるのが、このアライプロバンス葛西A棟なのである。当然、他のデベロッパーがどんなに苦労しても、これだけの都市型物流適地は取得できない。120年におよぶ会社の歴史が基盤となっているからこそ、新しい挑戦にふさわしい大型プロジェクトとして結実したのである。

都市型物流施設だからこそ可能なハイパースペース・ロジスティクス

その圧倒的な立地の良さを誇る同施設では、「ハイパースペース・ロジスティクス」をコンセプトに付加価値のある物流提案を掲げる。都心立地によるラストワンマイル配送拠点としてだけではなく、この施設ならではのサプライチェーンを構築し、希少な都市型施設ならではのハイパースペースを生かした物流アイデアを形にできるのではないだろうか。

例えば、都市型物流拠点としての優位性を、柔軟な賃貸区画プランを用意することで対応し、最小350坪のミニマム区画への分割も可能なテナントプランを用意して、独自性のあるサプライチェーン構築にも応える。

倉庫にとどまらない、多様なスペース活用の例（クリックで拡大）

また、単なる商材の保管倉庫にとどまらず、事務所機能や、製造・加工機能、スタジオ、ショールームといった多彩な用途に合わせた運用にも対応し、郊外型拠点では成立しない都市型事業の舞台として活用することで、商流と物流両面での拠点機能を果たすことが想定できる。周辺はもともと地場の製造業なども集積するエリアだけに、老朽化した既存施設からの転換で、事務所と製造・保管機能を合わせ持った、新たな拠点の再編成なども期待できるのではないだろうか。

チャレンジ精神と地域共生を形にしたアーティスティックなデザイン

同社にとってアライプロバンス葛西A棟は、21年10月に竣工したアライプロバンス浦安に続く、2番目にして最大のプロジェクトである。浦安においては、そのデザイン性においても先進的な挑戦が取り入れられ、他の物流施設とは一線を画すコンセプトで、同社のチャレンジ精神を体現して見せた。

浦安のランドスケープデザインは、ルイヴィトン・ポップアップストアのデザインや国内外の数多くの建築賞を受賞しているSUGAWARADAISUKE（スガワラダイスケ）建築事務所の菅原大輔氏が担当。独創的な憩いのスペースや、デザイン性あふれるバス待合所を形にし、22年度のグッドデザイン賞を受賞する栄誉にも輝いている。

葛西においても、浦安と同じく菅原大輔氏が外構デザインを手がけることとなっており、ともすれば無機質になりがちな物流施設のイメージを大きく覆すようなチャレンジが、数多く準備されているのだという。

　
▲「葛西アートの森」イメージ

地域の共生も開発の大きな柱とする葛西の施設コンセプトを、「葛西アートの森計画」としてデザイン面から表現する。親水地域としての旧江戸川・葛西周辺の地域性を、築山や庭石といったオブジェクトを配したアーティスティックな庭園空間として表現し、地域のシンボルとなる憩いの場の創出を目指す。また、アートの森以外にも河川敷と施設周辺の緑道を結ぶ遊歩道などを作って江戸川区へ提供する計画や、都のスーパー堤防計画に連携協力することで、高潮や水害対策にも強い街づくりにも貢献し、河川敷と物流施設、周辺商業施設までもが一体となった、憩いのある開放的な水辺空間を作り上げる予定だという。

　
▲旧江戸川を見渡す南側屋上テラスイメージ（左）、南側ラウンジイメージ（右）

施設内にもエントランスや、南北2か所のラウンジが用意され、働く人々にとっても価値ある最高品質の空間を目指す。屋上に設けるデッキテラスは、夜の東京ディズニーランドの花火を間近に眺められる特等席ともなるだろう。太陽光発電設備や、建物の環境性能でもCASBEEのAランク取得を予定するなど、働く人にも周辺環境にも優しい施設として、地域に愛される存在になるのではないだろうか。

23年12月に行われた上棟式で、同社社長である新井太郎氏は「都市型物流施設であること自体が、物流24年問題に対する私たちの解決提案です」と語った。改善基準告示の施行に備えてトラックドライバーの働き方を見直す中で、郊外拠点への荷物集約が本当に効率的なのかも見直されるとともに、オフィスと施設機能のよりスムーズな連携など、企業の機能全体を見据えた最適化も検討されている。「ポスト24年」のサステナブルな企業経営、サプライチェーンの再構築において都心立地ならではのメリットが、今後の事業戦略において重要なかぎとなることは間違いない。

同社の鉄工所としての歴史を培った川辺の空間が、巨大な物流施設に形を変えて、新たなスタイルで社業の発展と社会貢献を目指す。その土地の歴史を知る企業だからこそ、胸を張って「地域貢献」を語ることができる。新しい挑戦に取り組む企業だからこそ、これからの時代の物流戦略も語ることができるのだ。

なお、アライプロバンスは2月20日（火）〜21日（水）に、東京ビッグサイト西4ホールで開催される「ロジスティクスソリューションフェア2024」に出展する（ブース番号018）。同展示会では、アライプロバンス葛西A棟の魅力を、来場者に体感してもらえるブースを製作中とのことなので、ぜひ足を運んでもらいたい。